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La loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 26 Mars 2014 renforce clairement les droits des locataires et les obligations des propriétaires du parc locatif privé. Elle améliore drastiquement la transparence de l’immobilier locatif, tout locataire, propriétaire ou candidat à l’investissement locatif doit la connaître avant de prendre une décision immobilière.

 

A NOTER : L’agglomération Thononaise et Evianaise se situe en Zone B1

En complément du lien indiqué, voici un résumé des principales mesures :

BAIL
Les baux de location des locations vides, des locations meublées, des sous-locations et des colocations de résidence principale doivent suivre des modèles types qui ont été publiés par décret. Aux contrats s’ajoutent de nombreuses annexes obligatoires (Notice d’information, Diagnostics, Règlement de Copropriété) Les logements meublés doivent répondre à des critères d’ameublement spécifiques (voir décret dans « Actualités Juridiques ».
ETAT DES LIEUX
Pour les meublés comme les locations vides, un état des lieux, basé sur un modèle type qui sera publié par décret, doit être complété dans les 10 jours à compter de l’établissement du locataire. Des clauses spécifiques concernent l’état des lieux du chauffage qui doit être établi pendant la période de chauffe et sert à l’établissement du diagnostic énergétique.
DIAGNOSTICS
Les diagnostics incluent : • plomb, • amiante, • diagnostic de performance énergétique, • diagnostic de sécurité des installations d’électricité et de gaz (d’ici 2020), • dans les zones à risque, le diagnostic des risques naturels et technologiques. Les détecteurs de fumée sont obligatoires et leur achat est à la charge du propriétaire. Le diagnostic énergétique doit également être communiqué aux candidats à la location.
FRAIS DE LOCATION
La loi ALUR entreprend de clarifier et moraliser les transactions immobilières : -Les frais d’entrée dans la location sont partagés entre propriétaire et locataire : Les frais de visite, de dossier du locataire de bail et d’état des lieux sont partagés entre propriétaire et locataire – la part à charge du locataire ne peut excéder la part à charge du propriétaire. -Les frais de gestion de la location sont exclusivement à la charge du propriétaire : Les frais de gestion de la location, y compris les honoraires d’agence et les frais de facturation, sont assumés par le propriétaire et ne peuvent en aucun cas être répercutés sur le loyer. -Les frais d’agence sont plafonnés : Les honoraires d’agence sont plafonnés par décret.
OBLIGATIONS DES LOCATAIRES
La plupart des nouvelles obligations introduites par la loi ALUR sont à la charge des propriétaires bailleurs. Cependant, par endroits, les locataires sont également rappelés à leurs responsabilités. Ils doivent : -Donner accès au logement pour des travaux justifiés et dûment annoncés à l’avance par le propriétaire bailleur. -Attester d’une assurance habitation. Si un mois après une mise en demeure, le locataire n’a pas communiqué son attestation d’assurance, le propriétaire peut contracter l’assurance pour le locataire et en répercuter le coût sur le loyer mensuel. -Rendre les clés et de communiquer sa future adresse en cas de départ.
CONGE
L’agglomération Thononaise et Evianaise sont classées en zone B1, par conséquent les congés sont réduits à : 1 mois pour les locataires 3 mois pour les bailleurs
ENCADREMENT DES LOYERS
Au renouvellement du bail ou lors d’une nouvelle location, le loyer doit être fixé par rapport au loyer de référence. Si un loyer supérieur de plus de 20% au loyer de référence, le locataire peut poser un recours devant la Commission départementale de conciliation. S’il est inférieur de plus de 30%, le propriétaire peut proposer une révision lors du renouvellement du bail ou au maximum un an après. Le gouvernement attend de cette mesure une baisse significative des loyers, par exemple 25% en Ile de France. *L’indice de référence des loyers (IRL) qui limite les hausses de loyer s’applique aussi à la relocation L’IRL limite les hausses de loyer non seulement lors du renouvellement de bail mais aussi lors de la location à nouveau locataire. L’indice IRL peut être dépassé en cas de travaux dûment justifiés, qui doivent être obligatoirement détaillés dans le bail.
DEPOT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie est limité à deux mois pour les meublés et 1 mois pour les locations vides. En cas d’accord sur l’état des lieux, le bailleur doit restituer ce dépôt 1 mois maximum après la remise des clés par le locataire.
DOSSIERS LOCATAIRES
Afin d’éviter toute discrimination par « sursélection » des locataires, une liste exhaustive des pièces pouvant être exigées du locataire et de la personne se portant éventuellement caution pour lui sera définie par décret. Toute demande sortant de ce cadre sera passible d’une amende de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale